SPEZ TowerChácara Santo Antônio, São PauloTorre corporativa + condomínio centralConsultoria de Operações
Gestão Profissional de
Ativos Corporativos
Sindicatura Profissional & Consultoria Estratégica a serviço do proprietário de condomínios comerciais e galpões logísticos.
Representação do Condomínio
Sindicatura Profissional
Atuação como síndico profissional: assembleias, conformidade, controle financeiro e prestação de contas auditável do empreendimento.
Gestão dos Ativos · Foco em Performance
Consultoria de Operações
Gestão do ativo do proprietário: operação sob SLA, gestão de risco, utilidades, locação e representação, com indicadores e visão de dono.
São Paulo · Rio de Janeiro · Demais regiões do Brasil
Quem Somos
Da gestão condominial
Da gestão condominial
à governança patrimonial.
A Diretriz Serviços Profissionais foi concebida para responder à crescente demanda por uma gestão que opere com o mesmo rigor técnico, financeiro e de governança aplicado à administração de ativos imobiliários institucionais. Atuamos em duas frentes complementares: como Sindicatura Profissional, representando o condomínio, e como Consultoria de Operações, representando o proprietário.
Aliamos engenharia aplicada, inteligência operacional e de custos (CAPEX/OPEX) e conformidade técnica e jurídica para preservar e expandir o valor do patrimônio em cada ciclo de gestão.
Ver frentes de atuação
Ativos Corporativos e Logísticos
rigor institucional em cada empreendimento
Números que Comprovam
A consistência de uma gestão construída em 25 anos.
+25
Anos
de atuação técnica em operação e gestão de ativos corporativos de alto padrão.
14
Ativos
empreendimentos corporativos sob gestão simultânea, em São Paulo e Rio de Janeiro.
100%
AVCB / CA Vigentes
conformidade do Corpo de Bombeiros em todos os empreendimentos sob gestão, com controle de vencimentos.
24/7
Monitoramento
acompanhamento contínuo de KPIs operacionais e financeiros via dashboards executivos.
A Quem Servimos
Gestão dos ativos com visão de dono.
A Diretriz coloca-se do lado do proprietário, com independência técnica e sem vínculos comerciais com fornecedores, defendendo o interesse patrimonial de quem detém a laje, o conjunto de unidades ou o galpão.
Investidores & Fundos
Proprietários institucionais, FIIs e family offices que exigem performance auditável do ativo.
Holdings Patrimoniais
Estruturas familiares e empresariais que detêm imóveis comerciais e centros de distribuição.
Proprietários de Lajes
Donos de andares e conjuntos em edifícios corporativos e comerciais que necessitam de representação qualificada.
Donos de Galpões
Proprietários de galpões e condomínios logísticos, monousuários ou multi-locatário.
Segmentos Atendidos
Cada tipo de ativo, um padrão técnico próprio.
Atuamos em ativos corporativos e logísticos de alta complexidade, adequando engenharia, governança e gestão de risco à natureza de cada empreendimento.
Torres Corporativas & Lajes
Andares e conjuntos em edifícios corporativos e comerciais nos principais eixos financeiros de SP e RJ, com representação qualificada.
Condomínios Comerciais
Edifícios comerciais e centros administrativos, monousuário ou multiusuário, sob operação e conformidade auditável.
Galpões & Condomínios Logísticos
Ativos logísticos monousuários ou multi-locatário, com gestão de risco dedicada e controle do ativo condominial.
Multiusuário & Centros Administrativos
Instituição e conversão de condomínio, definição de frações ideais pela ABL, rateio e organização das áreas comuns.
Liderança
Quem conduz a Diretriz.
Michel R. Ribeiro
Síndico Profissional · Consultor de Operações
LinkedIn
Michel Rissi Ribeiro
"Gerir um ativo corporativo é, antes de tudo, exercer a representação legal: cada decisão deve preservar valor, gerar evidência e prestar contas."
Formação
Engenheiro Eletricista (USJT) · Pós-graduação em Administração (FGV).
Trajetória & Players
Atlas Schindler · Cushman & Wakefield · Embratel · Conbrás Engenharia · BR Malls · CBRE · São Carlos Empreendimentos e Participações S.A.
Frentes de Atuação
Duas frentes complementares,
Duas frentes complementares,
um só padrão técnico.
A Diretriz atua em duas frentes complementares: pelo condomínio, como síndico profissional, e pelo proprietário, protegendo o valor do ativo. Cada frente é um serviço independente, contratado conforme a necessidade do empreendimento.
Frente I · Camada do Condomínio
Sindicatura Profissional
Atuamos como síndico profissional, representando todos os condôminos. Assumimos a operação do dia a dia, as obrigações legais e a prestação de contas do empreendimento, com o rigor técnico da engenharia.
Frente II · Camada do Proprietário
Consultoria de Operações
Atuamos ao lado do proprietário, como o seu braço técnico. Acompanhamos a operação, mantemos o imóvel em conformidade e protegemos o valor do ativo, em condomínios comerciais, galpões logísticos e na gestão do patrimônio.
Frente I · Sindicatura Profissional
O síndico profissional do seu empreendimento.
Representação técnico-administrativa do condomínio (massa de coproprietários), conduzida com rigor de engenharia e governança institucional.
I
Representação Legal e Institucional
Representação do condomínio
Representação ativa e passiva do condomínio, cumprimento da convenção e do regimento interno e condução de assembleias ordinárias e extraordinárias.
II
Controle Financeiro e Prestação de Contas
Auditoria de relatórios e forecast de despesas
Auditoria dos relatórios financeiros emitidos pela administradora e acompanhamento do fluxo de despesas por planilha de forecast. Validação da prestação de contas e relatórios executivos ao conselho, assegurando transparência e controle.
III
Gestão Operacional e Conformidade
Facilities e laudos obrigatórios
Manutenção predial e contratos de terceiros (segurança, limpeza, elevadores, brigada) sob SLA; controle dos laudos e licenças obrigatórios, com monitoramento de vencimentos e conformidade técnica contínua.
IV
Gestão de Inadimplência e Jurídica
Proteção da arrecadação
Política de cobrança, acordos e interface com a assessoria jurídica, preservando o equilíbrio financeiro e a continuidade dos serviços essenciais do empreendimento.
Diferenciais da Sindicatura Diretriz
Síndico com engenharia.Decisões técnicas embasadas, não amadoras nem reféns da autogestão.
Governança institucional.Representação legal, contas auditáveis e total rastreabilidade.
Preservação de valor patrimonial.Cada decisão operacional preserva o valor do ativo no longo prazo, não apenas "zera o caixa" do mês.
Independência e padrão corporativo.Sem vínculos com fornecedores, com experiência em ativos corporativos e logísticos de alta complexidade.
Frente II · Consultoria de Operações
O braço técnico do proprietário-investidor.
Representamos o proprietário na operação e na performance do ativo, em áreas integradas. O cliente contrata uma, duas ou todas.
Condomínios Comerciais e Logísticos
Operação, representação e controle do ativo condominial
- ◆Operação e Facilities sob SLA. Segurança, portaria, limpeza, jardinagem, restaurante e áreas comuns.
- ◆Gestão de risco e conformidade. Documentos obrigatórios (SP e RJ), sistemas essenciais, manutenções, seguros e resíduos, sob Matriz de Risco própria.
- ◆Vistorias técnicas periódicas. Inspeção predial na modalidade walkthrough, com relatório e plano de ação.
- ◆Planejamento de investimentos (CAPEX). Plano plurianual: ciclo de reposição e modernização dos sistemas críticos, priorização por criticidade e dimensionamento da reserva.
- ◆Gestão de utilidades. Água, gás e energia (migração ao mercado livre e aquisição de I-RECs).
- ◆Gestão de fornecedores. Baseada em SLAs, com indicadores, monitoramento contínuo, auditoria de entregas e planos de ação.
- ◆Controladoria financeira e documental. Acompanhamento mensal com análise de rateios, despesas, fundo de reserva e fluxo de caixa.
- ◆Representação do proprietário. Em assembleias e no conselho, com análise das decisões que impactam o ativo.
- ◆Conversão de monousuário para multiusuário. Instituição do condomínio, frações ideais pela ABL, regulamento interno, rateio e individualização de medições.
Asset Management
administração da carteira de locação
Gestão de Locação
Administração da carteira de locação
- ◆Administração de contratos. Locação típica e atípica (Built to Suit e Sale & Leaseback): reajustes, renovatórias e aditivos.
- ◆Garantias e inadimplência. Proteção da receita de aluguéis, com estrutura de garantias e política de cobrança.
- ◆Carteira e ocupação. Relação com inquilinos, vacância e forecast financeiro da locação.
Serviço prestado em parceria com a Prospera Gestão Financeira.
Gestão de Risco & Conformidade
Primeiro enxergar o risco,
Primeiro enxergar o risco,
depois blindar o ativo.
Toda operação predial carrega um passivo de risco que raramente está à vista. Traduzimos esse passivo em uma Matriz de Risco própria (probabilidade × severidade) e o convertemos em rotinas de blindagem auditáveis.
Documentos obrigatórios
AVCB/CLCB e Certificado do Corpo de Bombeiros, autovistoria predial, PMOC, licenças e laudos, com controle de vigências e alertas.
Sistemas essenciais
Cabine primária e subestação, geradores e no-breaks, climatização, elevadores, bombas, ETA, ETE e SPDA sob manutenção preventiva.
Proteção e combate a incêndio
Avaliação dos sistemas: detecção e alarme, hidrantes, sprinklers, bombas e brigada.
Seguros
Controle e renovação das apólices de risco nomeado operacional e de responsabilidade civil, aderentes ao risco real do ativo.
Gestão de resíduos
Destinação ambientalmente adequada, com rastreabilidade por manifesto e plano de gerenciamento.
Processos trabalhistas
Acompanhamento das ações de terceirizados com representação jurídica dedicada para afastar a condenação solidária.
Quando um sistema essencial para por falha de gestão
Operacional e financeiro
Interrupção da operação e da atividade dos inquilinos, perda de faturamento e pressão sobre o rateio. No limite, a interdição do empreendimento.
Legal e responsabilização
Síndico e proprietário respondem, civil e criminalmente, por danos por falta de manutenção. Um documento vencido pode tornar a apólice ineficaz.
Reputacional
Uma ocorrência que exponha o edifício vira notícia, mancha a imagem do proprietário e eleva a vacância. É um dano que sobrevive ao reparo físico.
Matriz de Risco Diretriz
Cada risco recebe classificação (probabilidade × severidade), controle e indicador de monitoramento, priorizados em um mapa de calor. A matriz é o primeiro entregável da Fase 1 do Plano dos 100 Dias, ancorando a blindagem do ativo já no mês inicial.
Metodologia · Plano dos 100 Dias
Da largada à velocidade de cruzeiro.
Todo início de gestão carrega uma herança operacional e um passivo de risco que raramente estão à vista. O Plano dos 100 Dias torna essa transição previsível e auditável, em quatro fases com entregáveis, marcos e indicadores definidos.
1
Dias 1 a 30
Diagnóstico & Blindagem
Assumimos a operação com segurança jurídica e mitigamos os riscos imediatos. Entrega âncora: a Matriz de Risco.
2
Dias 31 a 60
Estruturação
Implantamos o método: SLA, cronograma de preventivas, controladoria e governança, com indicadores em coleta. Primeiro relatório de inspeção walkthrough.
3
Dias 61 a 90
Estabilização
Estabilizamos indicadores, pendências e a experiência do ocupante. Primeiro Relatório de Qualidade mensal.
4
Dias 91 a 100+
Velocidade de Cruzeiro
Operação madura, previsível e auditável, com governança em ritmo mensal e melhoria contínua.
Diferencial de Método
Cada fase entrega marcos e indicadores mensuráveis, padronizando a experiência do cliente. O primeiro entregável é a Matriz de Risco Diretriz, que mapeia documentos obrigatórios, sistemas essenciais, incêndio, seguros e resíduos, ancorando a blindagem do ativo já no mês inicial.
Diferencial · Atualidade
Preparados para a Reforma Tributária.
Realizamos uma análise completa do impacto do IBS/CBS para condomínios comerciais, incluindo o enquadramento fiscal do empreendimento, a revisão das obrigações acessórias e as adequações necessárias para manter conformidade.
Avaliamos os efeitos no custo condominial, no rateio e na receita de locação, com simulações de cenários e revisão contratual, garantindo segurança jurídica e clareza financeira para a tomada de decisão.
Em parceria com a Prospera Gestão Financeira e a TARGET.
Governança & Conformidade
segurança jurídica na decisão
"Toda decisão de gestão deve ser técnica em sua origem, mensurável em sua execução e auditável em seus resultados."
Princípio Diretriz
Portfólio de Referência
Presença nos principais hubs corporativos do país.
Atuação em condomínios comerciais, corporativos e logísticos: de torres corporativas e lajes a centros administrativos e galpões, nos principais polos de São Paulo e Rio de Janeiro.
SPRJCity TowerCentro, Rio de JaneiroTorre corporativaConsultoria de Operações
SPPaulista Office ParkAv. Paulista, São PauloTorre corporativaConsultoria de Operações
RJCA Cidade NovaCidade Nova, Rio de JaneiroCentro administrativoConsultoria de Operações
SPHL Faria LimaFaria Lima, São PauloTorre corporativaConsultoria de Operações
RJRio Branco 128Centro, Rio de JaneiroTorre corporativaConsultoria de Operações
SPCentro Administrativo Santo AmaroSanto Amaro, São PauloComplexo multiusuárioConsultoria de Operações
RJPasseio 42Lapa, Rio de JaneiroTorre corporativaConsultoria de Operações
SPJoaquim Floriano 913Itaim, São PauloComplexo multiusuárioConsultoria de Operações
RJArcos da LapaLapa, Rio de JaneiroTorre corporativaConsultoria de Operações
SPGlobaltechCampinas, SPComplexo corporativo multiusuárioConsultoria de Operações
RJCE Visconde de Ouro PretoBotafogo, Rio de JaneiroTorre corporativaConsultoria de Operações
RJVista RioCandelária, Rio de JaneiroTorre corporativaConsultoria de Operações
RJPasteur 110Botafogo, Rio de JaneiroTorre corporativaConsultoria de Operações
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14
Ativos sob Gestão
empreendimentos corporativos simultâneos em SP e RJ.
+230 mil
m² sob Gestão
área de empreendimentos corporativos e logísticos sob administração.
2
Praças Estratégicas
São Paulo (capital e interior) e Rio de Janeiro, com cobertura nacional sob demanda.
AAA
Padrão de Gestão
rigor técnico de nível triple A aplicado a condomínios comerciais, corporativos e logísticos de diferentes padrões.
Resultados · Case
Gestão documental que blinda o ativo.
Conformidade dos AVCB e CA tratada como premissa: gestão centralizada, auditável e orientada por prazos críticos, com renovação iniciada 180 dias antes do vencimento.
100%
AVCB / CA vigentes
em todas as unidades sob gestão
180
dias de antecedência
início da diligência de renovação antes do vencimento
A Diretriz mantém 100% dos documentos legais vigentes, com destaque para o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e o CA (Certificado de Aprovação). O modelo monitora todos os prazos de validade e atua com antecedência para eliminar riscos operacionais, evitar multas e interdições e assegurar que todas as unidades permaneçam plenamente aptas a operar.
Fluxo de Renovação · Linha do Tempo
01
Documentação sob controle
Todos os AVCB/CA mapeados no sistema de gestão, com emissão, validade e responsáveis sempre à vista.
02
Renovação antecipada em 180 dias
Processo preventivo de renovação iniciado com seis meses de antecedência, para garantir tempo hábil.
03
Vistoria técnica proativa
A edificação é avaliada e as não conformidades são antecipadas antes de virarem problema.
04
Adequações em conformidade
Adequações estruturais, de sinalização e de combate a incêndio realizadas conforme a legislação vigente, sob acompanhamento técnico.
05
Interlocução com o Corpo de Bombeiros
Protocolo junto ao Corpo de Bombeiros, com acompanhamento do agendamento e da vistoria oficial.
06
Documento renovado e registrado
Novo AVCB/CA emitido antes do vencimento e atualizado no sistema, com evidência de conformidade.
Resultado
100% dos AVCB/CA vigentes em todas as unidades · redução de riscos legais e operacionais · processo auditável, padronizado e rastreável · eliminação de vencimentos inesperados · conformidade contínua com o padrão Diretriz.
Perguntas Frequentes
O que proprietários costumam perguntar.
São funções complementares. A administradora executa as rotinas operacional, administrativa e financeira. Já o síndico profissional da Diretriz representa legalmente o condomínio e defende o interesse do proprietário, com independência técnica e rigor de engenharia: audita a administradora, conduz assembleias, responde pela conformidade e preserva o valor patrimonial. Atuamos sobre a administradora, não no lugar dela.
Empreendimentos comerciais e corporativos exigem gestão técnica contínua e conformidade legal para preservar o valor do ativo. Um síndico com formação em engenharia garante decisões embasadas, auditoria da administradora, rastreabilidade das contas e proteção contra passivos críticos (AVCB, sistemas essenciais, seguros e riscos trabalhistas), evitando decisões amadoras e mantendo o padrão corporativo exigido pelo mercado.
Pelo Plano dos 100 Dias, em quatro fases (Diagnóstico & Blindagem, Estruturação, Estabilização e Velocidade de Cruzeiro), cada uma com entregáveis, marcos e indicadores. O primeiro entregável é a Matriz de Risco, ainda no mês inicial, ancorando a blindagem do ativo desde o começo.
Não. Atuamos com independência técnica e sem vínculos comerciais com fornecedores. Cada decisão de gestão é orientada exclusivamente ao interesse do proprietário e do condomínio, com gestão estruturada de fornecedores baseada em SLAs, indicadores e auditoria de entregas.
A Diretriz opera de forma estruturada em São Paulo e Rio de Janeiro, com atendimento nacional sob demanda para ativos corporativos e logísticos que exigem gestão técnica especializada.
Convite
Parceria estratégica para a valorização do seu patrimônio.
Gestão Orientada a Resultados
KPIs reais, dashboards executivos e relatórios auditáveis.
Independência & Rigor
Atuação técnica sem vínculos comerciais com fornecedores.
Segurança Jurídica
Conformidade e proteção jurídica em cada decisão de gestão.
Fale com a Diretriz
Vamos conversar sobre o seu ativo.
Atendimento especializado para empreendimentos comerciais, corporativos e logísticos em São Paulo, Rio de Janeiro e demais regiões do Brasil.
Responsável
Michel Rissi Ribeiro
Síndico Profissional · Consultor de Operações
Telefone / WhatsApp
Escritório · São Paulo/SP
Escritórios Rio Negro · Al. Rio Negro, 503, Sala 514
Alphaville Industrial, Barueri/SP · CEP 06454-000
Alphaville Industrial, Barueri/SP · CEP 06454-000
Praças
São Paulo · Rio de Janeiro
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